Maximale hypotheek wordt wat ruimer voor tweeverdieners

De maximale hypotheek die consumenten kunnen krijgen wordt steeds lager, maar voor één groep wordt deze juist verruimd: tweeverdieners. Voor de maximale hypotheek wordt gekeken naar de waarde van de eigen woning én het inkomen. Er worden maximumpercentages vastgesteld voor de hypotheek in verhouding met de waarde, de elk jaar lagere ‘LTV-norm’ (loan-to-value), en het inkomen, de ‘LTI-norm’ (loan-to-income).

De LTV-norm is voor 2018 op 100 procent gesteld, een hypotheek mag dan maximaal de marktwaarde van het huis zijn. In 2012 was de LTV-norm nog 106 procent, daarna ging er elk jaar een procent vanaf.
Het IMF, DNB en de AFM bepleiten een verdere verlaging tot onder de marktwaarde, maar er moet dan wel voor worden gezorgd dat mensen geen toevlucht nemen tot andere kredietvormen.
In de nieuwste versie van de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet‘, TR, van het ministerie van Financiën wordt per 2018 vooral de LTI-norm verruimd, maar indirect ook de LTV-norm.

Tweeverdieners
De LTI-norm bepaalt de maximale lening bij een bepaald toets inkomen en een bepaalde rente, de ‘leencapaciteit’.
Tweeverdieners mogen hun inkomens niet bij elkaar optellen, het laagste inkomen telt niet volledig mee. Tot 2015 telde slechts een derde van het laagste inkomen mee, maar sinds 2016 telt een steeds groter deel mee. Voor 2018 telt 70 procent van het laagste inkomen mee, ten opzichte van 2015 is de leencapaciteit dus flink groter geworden. De grotere leencapaciteit heeft ook gevolgen voor de LTV-norm. Als de consument zijn hypotheek makkelijk kan betalen, mag de hypotheekverstrekker namelijk van de LTV-norm afwijken.

Voorbeeld
De marktwaarde van de eigen woning is 200.000 euro, zodat de maximale hypotheek voor 2018 ook 200.000 euro is.
Als de leencapaciteit (LTI) echter op 365.000 euro is vastgesteld, is een hypotheek van 215.350 euro (59 procent van 365.000 euro) toegestaan.

Achterstallig onderhoud
Vanaf 2017 kan er ook van de LTV-norm worden afgeweken als er een extra lening wordt afgesloten voor noodzakelijk onderhoud. Ook de kosten voor deze lening, bijvoorbeeld taxatiekosten, mogen worden meegefinancierd. Het moet gaan om het herstel van fatale gebreken, zoals een slechte fundering of een beschadigd dak. Ook moet de verbouwing tot een lagere verhouding tussen hypotheek en waarde leiden.

Voorbeeld
Er wordt 25.000 euro geleend voor herstel van het dak plus 2.500 euro voor taxatiekosten.
Na de verbouwing moet de waarde van de woning met meer dan 27.500 euro zijn gestegen.

Er wordt aangenomen dat de waarde van de woning stijgt na het onderhoud. Volgens makelaarsverenigingen NVM en VBO Makelaar en het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) is er in de praktijk slechts sprake van een beperkte waardestijging, waardoor vrijwel nooit van de regeling gebruik kan worden gemaakt. Zij stellen voor om noodzakelijk herstel toe te staan zolang de hypotheek niet meer dan 106 procent van de waarde wordt.

Bijna afgelost
Volgens de regels moet de hypotheekverstrekker bij een rentevaste periode van minder dan 10 jaar met een hoge(re) rente rekenen om de LTI-norm vast te stellen. Vanaf 2018 kan altijd de afgesproken rente worden gebruikt als de hypotheek na die korte rentevastperiode helemaal is afgelost. Dit is ook een verruiming van de leenmogelijkheid.

Bron: Elsevier