Zo voorkom je dat een verbouwing eindigt met een peperdure rekening

/in /door
Je huis verbouwen is – mits goed uitgevoerd – een manier om de waarde van je woning te verhogen. Maar een aanpassing aan je woning kan duur uitpakken. Hoe financier je een verbouwing en hoe druk je de aannemerskosten?

Nu de crisis achter de rug is, trekt de huizenmarkt weer aan. Het Kadaster registreerde In mei twintigduizend meer woningverkopen dan in april. Aannemers maken overuren en de huizenprijzen lopen ook op; in mei waren koopwoningen gemiddeld 7,8 procent duurder dan in mei vorig jaar. Kopers beginnen dan ook meer vertrouwen in de woningmarkt te krijgen, zo concludeerde ING deze week.

Dat de vlag nog niet helemaal uit mag, benadrukte vastgoedonderzoeker Calcasa eind vorige maand. De organisatie stelde dat afgelopen jaar nog duizenden woningen met verlies zijn verkocht. Bovendien zouden 340 duizend huizen op dit moment nog minder opbrengen dan de consument er eerder voor betaald heeft. Wat te doen als je de waarde van je huis op wilt krikken? Verbouwen blijkt een optie, indien je het goed doet.

Verkoopwaarde huis verhogen
Een goede manier om je woning in waarde te laten stijgen, is het uitbouwen van de leefruimte, stelt woordvoerder van consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis Hans André de la Porte. “Denk aan de uitbouw van je keuken of woonkamer. Ook het verbouwen van je zolder naar een extra woonkamer kan de verkoopwaarde van je woning verhogen.”

Toch levert een verbouwing lang niet altijd een hogere verkoopwaarde op, benadrukt André de la Porte. Met name bij kleinere verbouwingen, zoals het toevoegen van zonnepanelen of een warmtepomp, is het maar de vraag of de waarde erdoor zal stijgen.

“Stel dat je zonnepanelen op een dak aanbrengt en de koper er liever dakkapellen wil hebben”, zegt André de la Porte. “De koper zal dan niet voor de zonnepanelen betalen. Betaal je dus bijvoorbeeld 50.000 euro aan de verbouwing van je huis, dan zie je dit niet automatisch terug bij de verkoop. Verbouwen doe je daarom in eerste instantie voor jezelf. Energiebesparende maatregelen, zoals het aanbrengen van zonnepanelen, zijn bijvoorbeeld nuttig voor het verlagen van je energiekosten.

Financiering
Om een verbouwing te financieren, kun je – indien je budget het toelaat – een beroep doen op je eigen spaargeld. Omdat je boven een bedrag van 25.000 euro aan spaargeld belasting moet betalen, kan het financieel voordelig zijn dit geld te investeren in het verbouwen van je woning.

Een andere optie is het aangaan van een tweede hypotheek. Bij deze regeling maak je gebruik van een zogeheten bouwdepot: een geblokkeerde rekening die bedoeld is om je vastgoedkosten te financieren. Over het geleende bedrag betaal je rente, terwijl je rente ontvangt over het resterende bedrag in het depot. De rente is uiteindelijk relatief laag en doorgaans aftrekbaar.

Verbouwkosten drukken
Aan het verbouwen van je huis hangt een prijskaartje. Hoe voorkom je dat de kosten te hoog uitvallen? André de la Porte raadt consumenten aan een goede begroting te maken. “Vergelijk bijvoorbeeld drie aannemers en geef duidelijk je wensen op. Stel dat je een serre wilt laten bouwen, vergelijk dan bijvoorbeeld de kosten voor hout en metselwerk. Een sobere uitvoer is doorgaans goedkoper, terwijl innovatievere of luxere oplossingen zoals zonnewering of openslaande deuren duurder zijn.”

Wanneer je als consument de offertes van aannemers vergelijkt, moet je er volgens André de la Porte goed op letten dat het btw-tarief staat vermeld. “Stel dat dit niet het geval is, dan blijken je kosten uiteindelijk toch hoger uit te vallen.”

Ga je vervolgens in zee met een aannemer, dan is het belangrijk om een duidelijke planning te maken. “Spreek een heldere begin- en eindtijd af voor de werkzaamheden met een formeel opleveringsmoment”, adviseert hij. “Loop alles vervolgens na. Indien je klachten hebt, is het verstandig een deskundige naar de zaak te laten kijken.”

André de la Porte raadt consumenten aan samen te werken met aannemers die aangesloten zijn bij het keurmerk BouwGarant (voor grote partijen) of Vlok (voor kleine spelers). “Deze bedrijven zijn gekoppeld aan een geschillencommissie, waar je als consument gebruik van kunt maken als je ergens echt niet uitkomt.

Duidelijke taal
Ook belangrijk, volgens André de la Porte: spreek in duidelijke taal met je aannemer. Spreekt de vakman met te veel jargon, dan kan het volgens de woordvoerder lonen uit te tekenen hoe je de verbouwing wilt zien. Zolang je elkaar maar begrijpt.

Dat dit niet altijd het geval is, merkt André de la Porte nog geregeld: “Klanten zeggen de aannemers weleens dat ze zelf hun keuken slopen, zodat de aannemer er meteen een nieuw model in kan zetten. Als de aannemer vervolgens komt kijken, blijkt dat de klant alleen de keukenkastjes eruit heeft gehaald en niet de vloer en de leiding.”

“De klant blijkt echter in de veronderstelling dat dit voldoende zou zijn, terwijl de aannemer nu nog extra uren moet rekenen voor de sloop.” Een financieel ongelukje zit in een klein hoekje, wil André de la Porte maar zeggen. Hij raadt consumenten daarom aan een buffer te houden van 10 procent van de bouwsom.

Subsidieregelingen
Om de kosten van je verbouwing te drukken, kan het als consument handig zijn je te verdiepen in subsidieregelingen. Voor de financiering van een zonneboiler, warmtepomp, biomassaketel en pelletkachel heeft de overheid bijvoorbeeld 90 miljoen euro vrijgemaakt. Ook zijn er subsidieregelingen voor bijvoorbeeld het verwijderen van astbestdaken en het aanbrengen van isolatie.

André de la Porte adviseert om niet alleen naar landelijke, maar ook naar gemeentelijke subsidieregelingen te kijken. “Het is aan te raden om je daar goed over te informeren, omdat het je uiteindelijk geld kan schelen.”

bron: nu.nl http://www.nu.nl/wonen/4787163/zo-voorkom-verbouwing-eindigt-met-peperdure-rekening.html

Politieke Partij Artikel 1 moet haar naam wijzigen

/in /door

Artikel 1 (partij) moet haar naam binnen 1 maand wijzigen, omdat die te veel lijkt op de merknaam Art. 1. Onder Art. 1 verricht de Stichting Expertisecentrum Discriminatie (SED) onafhankelijk onderzoek ter bestrijding van discriminatie. De stichting is bang dat haar onderzoek gelieerd wordt aan de politieke partij, en daarmee haar onafhankelijke imago verliest.

De SED is nu door de voorzieningenrechter in het gelijk gesteld, de twee merknamen lijken te veel op elkaar, en daarmee kan verwarring ontstaan over de onafhankelijke positie van Art. 1. Ook al had de SED in december 2016 niet gebruikgemaakt van de mogelijkheid om Artikel 1 als woordmerk te registreren, hebben ze hier toch beroep op gedaan nadat politieke partij Artikel 1 kenbaar maakte dat ze onder die naam wilde deelnemen aan de Tweede Kamerverkiezingen. De rechter stelde de SED in het gelijk omdat ze al langer gebruik maakte van de namen.
Toch wordt erkend dat een naamswijziging zeer ingrijpende gevolgen kan hebben voor de politieke partij. Er zullen hoge kosten gemaakt moeten worden voor de naamswijziging, en de verandering zal afbreuk doen aan de landelijk (naams)bekendheid van de partij.

Artikel 1 heeft dus een maand tijd om de naam te wijzigen. Als ze dit niet doet wordt er een dwangsom van €1000,- per dag van de partij geëist, dat kan oplopen tot €20.000,-. Ook moet er binnen een week een mededeling van een naamswijziging op de website van de politieke partij komen te staan, met toelichting. Dit moet ten minste 3 maanden te zien blijven.

Langer sparen voor de koop van een nieuwe woning

/in /door

Ruim zeven op de tien mensen die voor het eerst een huis willen kopen, moeten dit uitstellen als zij maar maximaal 90 procent van de waarde van het huis kunnen lenen.
Als zij maximaal 100 procent kunnen lenen, geldt dit voor de helft van de starters en doorstromers vanuit een huurwoning. Dat concludeert het Centraal Planbureau (CPB) in een dinsdag gepubliceerd onderzoek naar een verdere verlaging van de zogenoemde Loan-to-Value (LTV-norm) naar 90 procent.

De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van een hypotheeklening en de waarde van het koophuis. Dit jaar is de LTV-norm nog 101 procent en volgend jaar gaat het percentage omlaag naar 100 procent. Het is dan niet meer mogelijk om meer te lenen dan een woning waard is.

Sparen
Huishoudens die de aankoop van een woning moeten uitstellen en in die periode maximaal sparen, zullen gemiddeld drie tot vijf jaar moeten wachten tot ze een dergelijke woning kunnen financieren. Dat zou anderhalf tot drie jaar langer duren dan bij een LTV-norm van maximaal 100 procent.

Als het CPB ervan uitgaat dat starters met een verhuiswens maximaal twee jaar lang bereid zijn om maximaal te sparen, dan zal ruim de helft afzien van het kopen van een woning en een huurwoning in de vrije sector huren.

“Omdat woningen in dit segment niet gesubsidieerd worden, zullen hun woonlasten hoger zijn, wat hun ruimte om te sparen beperkt. Dat leidt weer tot een verder uitstel van de aankoop van de gewenste koopwoning”, aldus het planbureau.

Prijzen
Een verlaging van de LTV-norm naar 90 procent heeft volgens het CPB een beperkt, maar “niet verwaarloosbaar” effect op de prijzen op de woningmarkt.
Uit bestudering van verschillende scenario’s blijkt dat de gemiddelde huizenprijs structureel met 1 tot 2 procent daalt als gevolg van de verlaging. Het marktaandeel van de vrije huursector zal in dat geval met 3 tot 8 procentpunt groeien.

Hypotheekrenteaftrek
In een eerder onderzoek constateerde het CPB al dat een verlaging van de norm naar 90 procent “het onderliggende probleem van overmatige schuldopbouw op de hypotheekmarkt niet direct aanpast. “Een versobering van de hypotheekrenteaftrek is effectiever, omdat het bestaan van deze aftrekpost huishoudens aanspoort om maximaal te lenen. “Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en De Nederlandsche Bank (DNB) hebben eerder opgeroepen de LTV-limiet naar 90 procent te verlagen.

Vereniging Eigen Huis wil regeling restschuld behouden

/in /door

Vereniging Eigen Huis (VEH) pleit voor het behoud van de fiscale restschuldregeling omdat er nog steeds heel veel woningen financieel ‘onder water’ staan in Nederland. Volgens de belangenorganisatie voor huisbezitters is die regeling een belangrijke steun in de rug voor mensen die hun huis met verlies verkopen.

Het gaat om een maatregel die de overheid in 2012 invoerde en die eind dit jaar afloopt. De regeling houdt in dat mensen voor hun restschuld een speciale lening kunnen afsluiten, waarvan de rente aftrekbaar is.

”De aandacht gaat de laatste tijd vooral uit naar het snelle herstel van de woningmarkt en de oververhitting in steden als Utrecht en Amsterdam. Maar dat is absoluut niet maatgevend voor Nederland”, benadrukt een zegsman.

Buiten de Randstad zijn de huizenprijzen volgens hem nog veel minder sterk hersteld, waardoor mensen daar nog vaak hogere hypotheken hebben dan hun huis nu waard is.

Er staan landelijk nog zo’n 340.000 woningen onder water, aldus VEH. Die mensen zouden zonder de regeling ernstig worden belemmerd om te verhuizen.

Recht op eerlijk proces in Grondwet

/in /door

Gisteren heeft een meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het voorstel om het recht op een eerlijk proces te laten opnemen in de Grondwet, na aanbevelingen van de Staatscommissie Grondwet in 2010.

Als de Grondwet gewijzigd moet worden, moet het wetsvoorstel met een meerderheid in de Eerste en Tweede Kamers worden aangenomen. Daarna moet in een tweede lezing ⅔ van de Tweede Kamer akkoord gaan. Pas als daarna ook de Eerste kamer met ⅔ meerderheid het voorstel aanneemt is, wordt de wijziging doorgevoerd. Dit proces is een stuk langer dan voor gewone wetswijzigingen.

Maar heeft deze Grondwetswijziging wel nut? Nederland is een van de weinige landen waarbij rechters wetten niet mogen toetsen aan de Grondwet, maar alleen aan internationale verdragen. Volgens Frits Bakker, voorzitter van de Raad van de Rechtspraak, hebben Nederlanders pas echt iets aan deze wijziging als er ook rechtstreeks rechten aan de Grondwet ontleend kunnen worden.

Nieuwe akte voor levenloos geboren kind

/in /door

Vanaf 1 juli 2017 vervalt de akte voor een levenloos geboren kind. Minister Blok van Veiligheid en Justitie heeft bepaald dat er een nieuwe akte moet komen voor de geboorte van een levenloos kind.

Het gaat om de ‘Akte van een levenloos geboren kind’, die vrijwel overeenkomt met een geboorteakte. Maar het feit dat deze akte niet als een geboorteakte werd aangeduid kan voor ouders erg moeilijk zijn. ‘Levenloos geboren’ doet lijken alsof het kind nooit geleefd heeft. Daarom komt die akte vanaf 1 juli 2017 te vervallen en daarvoor in de plaats komt de akte: ‘Akte van geboorte (levenloos)’.

Het voornemen is eerder aan de Tweede Kamer in een brief aangekondigd. Het kabinet heeft alle begrip voor de aanpassing. Dit besluit staat los van de eventuele opname van levenloos geboren kinderen in het basisregister personen. Dat is een ander juridisch traject.

VvE moet verplicht een minimum bedrag in reservefonds hebben!

/in /door

Uit een onderzoek van Het Nieuwe VvE Beheer uit 2016 bleek dat het noodzakelijk is dat een VvE tenminste 0.5% van de totale herbouwwaarde van hun pand in het reservefonds heeft. De meeste Verenigingen van Eigenaren van panden zouden dit bedrag niet hebben.

Een VvE is een vergadering van eigenaren van appartementen of kamers die in een pand gevestigd zijn. Iedere bewoner is in principe verantwoordelijk voor het onderhoud aan zijn of haar appartement, maar de VvE gaat over de gemeenschappelijke taken. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft een reservefonds nodig voor onderhoud aan het pand (gevel, dak, gemeenschappelijke ruimtes, etc.). De VvE kan op twee manieren dit reservefonds beheren:

  • Met een meerjarig onderhoudsplan (MJOP)
  • En binnenkort dus waarschijnlijk met een minimumbedrag in het fonds dat 0.5% van de herbouwwaarde bedraagt van het pand.

In een MJOP staat precies welk onderhoud wanneer moet gebeuren en hoeveel dat gaat kosten voor de eigenaren. Op die manier weet de vereniging hoeveel er elke maand voor gespaard moet worden door de individuele bewoners.
Als dit niet worden gedaan moet in de toekomst wellicht de regel van 0.5% worden aangehouden. De Tweede Kamer heeft op 21 februari 2017 met het wetsvoorstel ingestemd, nu moet de Eerste Kamer hier nog over stemmen. Als het wetsvoorstel ook hier wordt goedgekeurd kan vanaf dan de gemeente een VvE-vergadering bijeenroepen bij achterstallig onderhoud. Ze kan de VvE dan verplichten om een onderhoudsplan op te stellen.

VvE’s kunnen in principe ook leningen voor bepaald onderhoud aanvragen. Voor onverwachte kosten of als ze bijvoorbeeld willen investeren in energiebesparende maatregelen. Onder voorwaarden is de rente op deze leningen aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Rabobank : Huizenprijzen op weg naar nieuwe piek

/in /door

De groei op de Nederlandse woningmarkt zette zich in het eerste kwartaal van 2017 onverminderd voort. Het hoge vertrouwen op de woningmarkt leidt tot een snellere verkoop. Zo bedroeg het aantal verkopen in de eerste drie maanden van het jaar 55.911 huizen, ruim 30 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2016. Dit blijkt uit een onderzoek van de Rabobank.

Met het aantal transacties steeg ook het aantal te koop staande woningen, waardoor de krapte op ongeveer hetzelfde hoge niveau bleef. Mede hierdoor zijn de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2017 vergeleken met het laatste kwartaal van 2016 verder gestegen – met 2,0 procent. De jaar-op-jaarstijging bedroeg maar liefst 6,8 procent. De koophuizen blijven betaalbaar, ze worden echter steeds minder toegankelijk voor starters.

Gezien de hoge groei in het eerste kwartaal en rekening houdend met de voorspelde economische groei, inkomensstijgingen en aanhoudend lage rente stelt de Rabobank haar verwachtingen voor dit jaar bij: voor het hele jaar 2017 gaan ze uit van 225 tot 235 duizend verkopen en een prijsstijging van rond de 6,5 procent.

Op de hypotheekmarkt zijn de nieuwe verstrekkingen in het eerste kwartaal van 2017 verder toegenomen. Mede door hogere aflossingen en toegenomen beperkingen in het loan-to-value-regime is de totale bruto hypotheekschuld in het vierde kwartaal van 2016 afgevlakt. Onder meer door de gestegen concurrentie tussen hypotheekverstrekkers blijft de hypotheekrente naar verwachting ook in 2017 laag, in 2018 worden gematigde stijgingen verwacht.

Gezien het verder oplopende huizentekort en de daaruit volgende forse prijsstijgingen is het volgens de Rabobank aan het nieuwe kabinet om samen met woningcorporaties, commerciële partijen en particuliere opdrachtgevers nieuwe oplossingen voor de woningmarkt te bedenken. Betaalbare huizen bouwen in zowel de koop- als de huursector is daarbij een cruciale opgave.

Bron: Rabobank

Hypotheekrenteaftrek kan omslaan in bijtelling, fiscale strop voor aflosser.

/in /door

Een groeiende groep huizenbezitters wacht de komende jaren een onvoorziene fiscale strop. Wie zijn hypotheek grotendeels heeft afbetaald, moet tot in de honderden euro’s per jaar aan extra belasting gaan betalen.

 Dat de hypotheekrenteaftrek kan omslaan in een bijtelling bleek vorige week uit antwoorden van demissionair staatssecretaris Wiebes van Financiën op Kamervragen van de SP.

Waar huizenbezitters tot vier jaar geleden nog tegen het hoogste tarief van 52 procent hypotheekrente konden aftrekken, gaat daar sinds de nieuwe wet ieder jaar een half procent vanaf. Zo kan het zijn dat er meer belasting moet worden betaald over het eigenwoningforfait dan dat er aan hypotheekrentekosten kan worden afgetrokken, zodat de facto een bijtelling ontstaat. De VVD-bewindsman noemt de effecten een ’logisch’ gevolg van het stapsgewijs inperken van de hypotheekrenteaftrek.

Een aantal politici trekken aan de bel en willen dat dit opgelost wordt, de kamer heeft dit niet zo gewild. Het gaat om substantiële bedragen.

CDA-Kamerlid Pieter Omtzigt diende vorige week al vragen in over de opstelling van Wiebes. Die zou haaks staan op de belofte die voormalig minister Blok (Wonen) de Kamer vier jaar geleden nog deed. Huizenbezitters zouden er volgens de bewindsman voor kunnen kiezen om hun hypotheekrente niet op te geven om zo bijtelling te kunnen ontlopen. Maar wie dat advies van Blok heeft opgevolgd, is volgens Wiebes in overtreding.

In antwoord op Kamervragen stelt Wiebes nu namelijk dat het ’verplicht’ is om een eigenwoningschuld „en de daarmee verband houdende aftrekbare kosten eigen woning” op te voeren in de aangifte. „Dat betreft geen keuze”, aldus Wiebes.

Steven van Weyenberg (D66): „Erg vreemd dat mensen gedwongen zouden kunnen worden tot het benutten van aftrekposten als dat in hun nadeel zou zijn.”

Spectaculaire stijging bouwprojecten, Utrecht bouwt door!

/in /door

In 2017 worden bijna twee keer zoveel woningen in aanbouw genomen als in 2014. Tot 2020 start de bouw van ruim 13.000 woningen.

Paulus Jansen, Wethouder Wonen, noemt de woningproductiecijfers spectaculair: ”Wij blijven ons de komende jaren extra inzetten voor de bouw van sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment. Daar is nog steeds veel behoefte aan.”

Tot 2040 zijn er meer dan 40.000 woningen nodig om de nieuwe bewoners van Utrecht en verhuizende stadsgenoten een woning te bieden. Er komen ruin 4400 sociale huurwoningen bij, waarvan 2100 reguliere sociale huurwoningen en 2300 zelfstandige studenteneenheden. Daarnaast komen er ook ruim 3500 huurwoningen in het middensegment bij, ook daar is de vraag groot.

Locaties projecten

De belangrijkste gebieden waar de komende jaren woningen gerealiseerd worden zijn de Merwedekanaalzone, het stationsgebied, Utrecht Science Park, Rijnsweerd en Leidsche Rijn. In de Merwedekanaalzone verschijnen tot 2030 maar liefst 6.000 tot 10.000 woningen.

In Leidsche Rijn komen er nog 9000 woningen bij. Ook bij het Beurskwartier en Lombokplein komen meer woningen (3600). In Utrecht Science Park en Rijnsweerd worden nog eens 1900 woningen gerealiseerd. Andere grote ontwikkel locaties zijn de Tweede Daalsedijk (1100 woningen) en de Cartesiusdriehoek (2500 woningen).