Woning

Maximale hypotheek wordt wat ruimer voor tweeverdieners

/in /door

De maximale hypotheek die consumenten kunnen krijgen wordt steeds lager, maar voor één groep wordt deze juist verruimd: tweeverdieners. Voor de maximale hypotheek wordt gekeken naar de waarde van de eigen woning én het inkomen. Er worden maximumpercentages vastgesteld voor de hypotheek in verhouding met de waarde, de elk jaar lagere ‘LTV-norm’ (loan-to-value), en het inkomen, de ‘LTI-norm’ (loan-to-income).

De LTV-norm is voor 2018 op 100 procent gesteld, een hypotheek mag dan maximaal de marktwaarde van het huis zijn. In 2012 was de LTV-norm nog 106 procent, daarna ging er elk jaar een procent vanaf.
Het IMF, DNB en de AFM bepleiten een verdere verlaging tot onder de marktwaarde, maar er moet dan wel voor worden gezorgd dat mensen geen toevlucht nemen tot andere kredietvormen.
In de nieuwste versie van de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet‘, TR, van het ministerie van Financiën wordt per 2018 vooral de LTI-norm verruimd, maar indirect ook de LTV-norm.

Tweeverdieners
De LTI-norm bepaalt de maximale lening bij een bepaald toets inkomen en een bepaalde rente, de ‘leencapaciteit’.
Tweeverdieners mogen hun inkomens niet bij elkaar optellen, het laagste inkomen telt niet volledig mee. Tot 2015 telde slechts een derde van het laagste inkomen mee, maar sinds 2016 telt een steeds groter deel mee. Voor 2018 telt 70 procent van het laagste inkomen mee, ten opzichte van 2015 is de leencapaciteit dus flink groter geworden. De grotere leencapaciteit heeft ook gevolgen voor de LTV-norm. Als de consument zijn hypotheek makkelijk kan betalen, mag de hypotheekverstrekker namelijk van de LTV-norm afwijken.

Voorbeeld
De marktwaarde van de eigen woning is 200.000 euro, zodat de maximale hypotheek voor 2018 ook 200.000 euro is.
Als de leencapaciteit (LTI) echter op 365.000 euro is vastgesteld, is een hypotheek van 215.350 euro (59 procent van 365.000 euro) toegestaan.

Achterstallig onderhoud
Vanaf 2017 kan er ook van de LTV-norm worden afgeweken als er een extra lening wordt afgesloten voor noodzakelijk onderhoud. Ook de kosten voor deze lening, bijvoorbeeld taxatiekosten, mogen worden meegefinancierd. Het moet gaan om het herstel van fatale gebreken, zoals een slechte fundering of een beschadigd dak. Ook moet de verbouwing tot een lagere verhouding tussen hypotheek en waarde leiden.

Voorbeeld
Er wordt 25.000 euro geleend voor herstel van het dak plus 2.500 euro voor taxatiekosten.
Na de verbouwing moet de waarde van de woning met meer dan 27.500 euro zijn gestegen.

Er wordt aangenomen dat de waarde van de woning stijgt na het onderhoud. Volgens makelaarsverenigingen NVM en VBO Makelaar en het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) is er in de praktijk slechts sprake van een beperkte waardestijging, waardoor vrijwel nooit van de regeling gebruik kan worden gemaakt. Zij stellen voor om noodzakelijk herstel toe te staan zolang de hypotheek niet meer dan 106 procent van de waarde wordt.

Bijna afgelost
Volgens de regels moet de hypotheekverstrekker bij een rentevaste periode van minder dan 10 jaar met een hoge(re) rente rekenen om de LTI-norm vast te stellen. Vanaf 2018 kan altijd de afgesproken rente worden gebruikt als de hypotheek na die korte rentevastperiode helemaal is afgelost. Dit is ook een verruiming van de leenmogelijkheid.

Bron: Elsevier

‘Regulering vrijehuursector Utrecht en Amsterdam werkt averechts’

/in /door
De gemeente Utrecht wil, net als Amsterdam, strengere regels voor de vrijehuursector. Beleggers, projectontwikkelaars en deskundigen waarschuwen dat dit ten koste kan gaan van het woningaanbod. Zij vrezen een verstoring van de markt en een rem op de bouw van huurwoningen in het middensegment, meldt Het Financieele Dagblad (FD) maandag op basis van een rondgang.

Het Utrechtse college van burgemeester en wethouders vindt dat nieuwe woningen in de vrije sector voortaan niet meer dan 950 euro per maand mogen kosten. Ook zouden de huren de komende twintig jaar niet harder mogen stijgen dan de inflatie. Bovendien is er de wens voor eisen aan het minimale aantal vierkante meters van huurwoningen.

Excessen
De gemeenteraad zal het voorstel donderdag met belanghebbenden bespreken. De gemeente Amsterdam kwam onlangs met vergelijkbare maatregelen. Vanwege het tekort aan huurwoningen, stijgen de huren in Amsterdam en Utrecht flink. Volgens de gemeente zijn er aanvullende afspraken nodig, om “excessen te weren”.

De belangenvereniging van institutionele beleggers IVBN en die van projectontwikkelaars NEPROM hebben begrip voor de voorstellen, maar vinden dat de gewenste maatregelen te ver gaan. Ze kunnen zelfs een averechts effect hebben, stelt IVBN-directeur Frank van Blokland.

De organisaties waarschuwen dat het voor beleggers en ontwikkelaars onaantrekkelijk wordt om in middeldure huurwoningen te investeren. De gemeente Utrecht zegt juist nog altijd een “forse investeringsbereidheid” in het middensegment te verwachten, aldus het FD.

Kwaliteit
Het zou kunnen dat projecten niet meer slagen of dat de kwaliteit van woningen achteruit gaat, vreest bijzonder hoogleraar woningmarkt Johan Conijn, van de Amsterdam School of Real Estate. Ook kan het de doorstroming beperken, omdat huurders de goedkope huizen niet meer willen verlaten. Conijn vindt dat de gemeenten Utrecht en Amsterdam behoorlijk ver gaan: “Zelfs in de sociale sector gaat de regulering niet zo ver als in de plannen van Amsterdam en Utrecht.” Ook benadrukt hij dat dergelijke maatregelen veel geld kosten en de markt verstoren.

Reguleren
Hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft Peter Boelhouwer vindt dat de inflatiemaatregel te ver gaat, maar stelt ook dat de markt het tekort aan betaalbare woningen in een stad zoals Amsterdam niet zal oplossen. Ook betwijfelt hij of beleggingen in dit segment daadwerkelijk onaantrekkelijk worden. Boelhouwer zegt dat de gemeenten dit wel goed in de gaten moeten houden en misschien moeten bijsturen. “Maar als je een stad wilt zijn waar niet alleen mensen met lage en hoge inkomens kunnen wonen, ontkom je niet aan reguleren”, aldus Boelhouwer in het FD.

Bijna helft inwoners gemeente Utrecht werkt in de stad

/in /door

Dat blijkt uit cijfers over het woon-werkverkeer die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) donderdag bekendmaakte.

Uit de cijfers blijkt verder dat bijna de helft van de Utrechters in de stad zelf werkt: 45,1 procent van de inwoners werkt in Utrecht. Daarmee ligt Utrecht net boven het landelijke gemiddelde van 38 procent.

Inwoners van steden werken gemiddeld veel vaker in hun eigen stad dan inwoners van het platteland, die vaak niet in één gemeente wonen en werken. Een uitzondering hierop vormen de Waddeneilanden, waar veel mensen vaak juist wel in hun woongemeente werken.

Randstad
Het CBS concludeert op basis van de cijfers verder dat mensen buiten de Randstad gemiddeld verder weg wonen van hun werk dan mensen die wel in de Randstad wonen. Ook mensen in de regio’s Twente en Noord-Brabant wonen vaak betrekkelijk dicht bij hun werk.

Inwoners van Terschelling hebben gemiddeld de langste weg naar hun werk: 44,3 kilometer. Inwoners van Bunschoten wonen met 14,9 kilometer gemiddeld het dichtstbij.

Woning

Huurprijzen provincie Utrecht 8,8 procent omhoog

/in /door

Toch maar kopen in Utrecht? De prijzen van huurwoningen in de vrije sector schieten vooral buiten de Randstad de hoogte in.
Dat blijkt uit de huurmonitor over het tweede kwartaal van verhuurbemiddelaar Pararius.

In Noord- en Zuid-Holland gingen de huurprijzen in de vrije sector, voor woningen die al minimaal 710,68 euro kosten, met respectievelijk 2,9 en 3,3 procent omhoog. Dat is veel lager dan in bijvoorbeeld Flevoland (plus 23,5 procent), Groningen (plus 17 procent) en Overijssel (plus 9,9 procent). In de provincie Utrecht was de prijsstijging met 8,8 procent ook nog fors.

In de grote steden stabiliseerden de huurprijzen juist . Deze afvlakkingstrend was in het eerste kwartaal van 2017 al zichtbaar en is volgens directeur Jasper de Groot logisch. In gebieden waar extreme prijzen gelden, wordt de groep mensen die die bedragen wil neerleggen steeds kleiner. “Veel huurders kijken vervolgens naar alternatieven buiten de stad.”

De vraag naar huurwoningen in het middensegment, tot 1300 euro per maand, blijft ook in de Randstad groter dan het aanbod. Mede door de stijgende huurprijzen valt zo’n 7 procent van de woningen in het middensegment, terwijl bijna 60 procent van de Nederlandse huishoudens een middeninkomen heeft.

DNB ziet hypotheekrente stabiliseren

/in /door
Afgelopen jaar is de hypotheekrente licht toegenomen. Gemiddeld staat de hypotheekrente in juni 2017 op 2,41 procent.

De Nederlandsche Bank (DNB) meldt donderdag dat dit deels te wijten is aan de langere periodes waartegen particulieren de rente vastzetten.
Een langere rentevaste periode betekent ook een licht hogere rente.

Voor een nieuw afgesloten hypotheek bedroeg de hypotheekrente in oktober 2016 nog gemiddeld 2,4 procent.
De laatste maanden is aan de daling van de hypotheekrente een einde gekomen.

Over de periode januari 2012 tot en met oktober 2016 is de hypotheekrente met ongeveer 2 procentpunten gedaald.

In 2016 en 2017 had gemiddeld drie kwart van de nieuw afgesloten hypotheken een rentevaste periode van meer dan vijf jaar.
Tussen 2012 en 2015 had de helft van de nieuwe hypotheken een lange rentevaste periode.

Daarnaast hebben ook ontwikkelingen in de financieringskosten van de banken invloed op de hypotheekrente.
Na de eerdere sterke daling zijn de rentestanden op de kapitaalmarkt sinds september 2016 weer wat toegenomen, met name voor de langere looptijden.
Dit heeft ook een effect op de hypotheekrentes die consumenten betalen.

‘Boeteregels hypotheek gelden niet met terugwerkende kracht’

/in /door
De nieuwe boeteregels voor het oversluiten van hypotheken hoeven niet met terugwerkende kracht te worden toegepast.
Dat stelt de geschillencommissie van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid).

Een consument loste vorig jaar in juni zijn hypotheek vervroegd af en moest daarvoor een boeterente betalen.
Later beklaagde hij zich hierover, omdat het bedrag dat in rekening gebracht mag worden in nieuwe regels flink is ingeperkt.

De vordering is afgewezen. Volgens de geschillencommissie zijn de nieuwe boeteregels pas op 14 juli 2016 in werking getreden en hier dus niet van toepassing.
Eerder zeiden toezichthouder AFM en branchevereniging NVB dit ook al.

Er is echter ook een claim organisatie die deze uitleg betwist en vindt dat banken jarenlang veel te hoge vergoedingen voor het oversluiten van hypotheken hebben gevraagd.
De organisatie Oversluitclaim probeert al enige tijd gedupeerden te verzamelen voor een collectieve claimprocedure.

Tegen de uitspraak bij het Kifid is geen beroep mogelijk. Partijen kunnen de zaak nog wel aan de rechter voorleggen.

Ik ga op reis! En ik neem mee… een testament?

/in /door

Het is zomer, en voor velen vakantietijd. Lekker naar het strand, een pretpark of op reis in het buitenland. Steeds meer mensen lijken voor het laatste te kiezen: backpacken in verre oosten, een rondreis door Australië of een roadtrip ‘coast to coast’ in de VS. Maar voor zo’n reis moet veel geregeld worden. Naast de vlucht, het verblijf, de eventuele inentingen en het inpakken is het ook verstandig om te denken aan hoe je jouw verplichtingen thuis regelt.

Als je meerdere weken of maanden naar het buitenland gaat, moet je je ook bedenken hoe de zaken thuis geregeld moeten worden als jij er niet bent. En je wil er natuurlijk niet aan denken, maar stel er gebeurt iets met je terwijl je op reis bent… Het kan zeker geen kwaad om voor je op reis gaat een (levens)testament op te stellen.

Een testament stel je op voor de afwikkeling van jouw persoonlijke en financiële zaken als je komt te overlijden. Maar een levenstestament is iets anders. Deze gaat in feite in werking tijdens je leven, onder bepaalde omstandigheden. Deze omstandigheden kunnen per persoon verschillen en worden gespecificeerd in het levenstestament. Denk bijvoorbeeld aan wilsonbekwaamheid, ziekte of in dit geval verblijf in het buitenland.
In een levenstestament stel je een vertrouwenspersoon aan die bepaalde financiële of persoonlijke zaken voor je regelt als jij dat niet kunt. Bijvoorbeeld je rekeningen betalen of zorgen voor je huisdieren. Welke taken hij of zij moet vervullen kun je helemaal zelf bepalen.

Je kan een levenstestament zo maken dat jouw vertrouwenspersoon geen misbruik kan maken van jouw vertrouwen. En als je weer terug bent van je reis dat zijn of haar taken dan vervallen. Het levenstestament gaat in werking wanneer jij het wil, en stopt ook wanneer jij wil.
Met een levenstestament kun je er dus gerust op zijn dat jouw thuiszaken geregeld worden, en kun je lekker genieten op reis!

Overheid wil zzp’ers misschien verplichten te verzekeren

/in /door

In de politiek wordt er gesproken over het voor zzp’ers verplichten om een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten. Dit geeft ze meer zekerheid van inkomsten als ze door ziekte of een ongeval niet meer kunnen werken, maar niet alle zzp’ers zien hier het voordeel van in. Sommige zelfstandigen hebben er namelijk bewust voor gekozen om zich niet te verzekeren.

Het zelf geld sparen of niet verzekeren kan voor sommige zzp’ers voordeliger zijn, bijvoorbeeld zelfstandigen die vanuit huis/ vanuit de stoel kunnen werken. In het geval van een ongeval kunnen ze dan wellicht gewoon doorwerken. Anderen houden liever zelf rekening met arbeidsongeschiktheid door elke maand geld apart te leggen en te sparen, voor het geval ze het later nodig hebben. Het voordeel hiervan is dat als ze nooit arbeidsongeschikt raken ze voor hun pensioen een aardig potje over houden, geld dat anders over de jaren betaald was aan de verzekeringsmaatschappij.

Daarnaast kunnen zzp’ers minder kosten/salaris in rekening brengen bij klanten als ze minder vaste maandlasten hebben, iets wat ze weer meer werk kan opleveren. Maar dit kan ook voor oneerlijke concurrentie zorgen. Wellicht is dat ook een reden waarom de politieke partijen CDA, PvdA, GroenLinks, de ChristenUnie en Denk voor de verplichte verzekering zijn, of er in ieder geval over willen praten. D66 is het er niet mee eens en pleit voor vrijheid voor zzp’ers om individueel deze keuze te maken.

Vooralsnog ziet het er naar uit dat zzp’ers nog even zelf moeten beslissen of ze zich verzekeren of niet. Tot nu toe hield de VVD alles tegen wat te maken had met het geven van meer zekerheid (en verplichtingen) aan zzp’ers.

Woningmarkt Utrecht wordt steeds gekker

/in /door

Het gaat al een tijdje rond, de woningmarkt van de Randstad neemt buitensporige vormen aan. In Amsterdam kun je eigenlijk alleen nog maar aan een huis komen als je fors boven de vraagprijs biedt, een vraagprijs die vaak al erg hoog is. Sinds vorig jaar zijn de huizen gemiddeld al 8% duurder geworden, en vooruitzichten voorspellen alleen nog maar meer groei in de waarde van woningen.

In Utrecht was dit ook al een tijdje aan de gang, maar het wordt nu steeds gekker volgens RTV Utrecht. Er wordt gesproken over een ‘gekte op de Utrechtse woningmarkt’ door wat er nu gaande is in de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn.
Nieuwbouwhuizen in het centrum van deze wijk zouden nu op bod verkocht worden door de projectontwikkelaar A.S.R., in plaats van de meer gebruikelijke vaste vraagprijs en loting. Potentiële kopers kunnen hiervan de dupe worden als er meer vermogende mensen een bod doen.

Het project waar het om gaat bestaat uit appartementen met een waarde van tussen de 230.000 en 240.000 euro. Meestal geldt in het geval van nieuwbouw een vaste prijs, maar nu kiest A.S.R. ervoor om mensen te laten bieden, een werkwijze die bevestigd wordt door Brecheisen makelaars. Hierdoor zou het voor starters moeilijker kunnen worden om een woning te kopen.
Dit is niet de intentie volgens een woordvoerder van de projectontwikkelaar. Doordat mensen maar 1 keer een bod mogen uitbrengen willen ze mensen die eerder uitgeloot zouden worden een betere kans geven, zegt A.S.R. Er worden altijd mensen teleurgesteld, welk systeem ze ook zouden kiezen. Er zijn gewoon te weinig woningen voor de vraag.

Maar dat neemt niet weg dat mensen met meer vermogen een grotere kans maken. Eerder dit jaar kwam deze methode van nieuwbouwwoningen aanbieden al voor in Amsterdam, zo constateerde Vereniging Eigen Huis. De organisatie is niet blij met deze ontwikkeling, omdat starters hierdoor steeds vaker buiten de Nationale Hypotheek Garantie vallen omdat de bank niet mee wil gaan in het opbieden. De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) ziet het probleem niet. Nu kunnen mensen die de woning echt graag willen hebben het huis ook kopen.

Verwachting is dat hypotheekrente gaat stijgen, hypotheekmarkt op hol.

/in /door

Na signalen van de Europese Centrale Bank dat het steunprogramma voor de eurozone binnenkort wordt afgebouwd zijn geldverstrekkers en huizenkopers op hol geslagen.

Het aantal hypotheekaanvragen steeg vorige week in heel Nederland met 40%, meldt De Hypotheekshop. Die zijn het gevolg van hogere hypotheekrentes van onder meer ABN Amro, ING, Rabobank en Munt Hypotheken. Ook de komende weken zullen de rentes verder stijgen, verwacht De Hypotheekshop.

De geldverstrekkers volgen op hun beurt de rente op de kapitaalmarkt. Die rente, een van de belangrijkste factoren bij het bepalen van de hypotheektarieven, is al twee weken aan het stijgen, en staat nu op zijn hoogste punt in anderhalf jaar tijd.

Die forse stijging is weer het gevolg van signalen van de Europese Centrale Bank. In de donderdag uitgekomen notulen van de laatste ECB-vergadering zien kenners tekenen dat het opkoopprogramma van ‘Frankfurt’ binnenkort wordt afgebouwd. Eerder leek ECB-president Draghi daar in een toespraak ook al op te hinten.