Amsterdammers pikken Utrechtse koopwoningen in
Steeds meer Amsterdammers kopen een woning in Utrecht, en dat zorgt ervoor dat woningen in de stad onbetaalbaar worden voor mensen die niet uit Amsterdam komen. Mensen die uit de hoofdstad naar een tussenwoning in Utrecht verhuizen, zijn in staat gemiddeld 51.000 euro meer te betalen dan niet-Amsterdammers die een tussenwoning kopen in Utrecht. Dit blijkt uit het kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank.
Een rijtjeswoning in Amsterdam is voor veel Amsterdammers al niet meer te betalen, dus wordt het oog verlegd naar omliggende gemeenten als Amstelveen, Haarlem, maar ook Utrecht. ,,Het is het waterbedeffect. Amsterdam, het centrum van het waterbed, is niet meer te betalen, dus trekken mensen naar de zijkanten, bijvoorbeeld Utrecht’’, legt makelaar Marcel Arendsen van Brecheisen uit.
Cijfers
Een tussenwoning in Amsterdam heeft het eerste kwartaal van 2018 een gemiddelde waarde van 428.000 euro. In Utrecht is dat met een gemiddelde waarde van 303.000 euro een stuk lager, zo blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Daarbij is de waarde van een tussenwoning in Amsterdam de afgelopen tien jaar met 35 procent gestegen.
Doordat de hoofdstad zo in trek is, houden Amsterdammers een enorme overwaarde over aan de verkoop van hun huis. Die overwaarde moet vanwege de bijleenregeling, een fiscale constructie van de belastingdienst, worden geïnvesteerd in de aankoop van een nieuwe woning. Mensen die uit Amsterdam naar een relatief goedkopere woning in Utrecht verhuizen, hebben dankzij die overwaarde geld genoeg om flink boven de vraagprijs van huizen in Utrecht te bieden.
Dat gaat ten koste van niet-Amsterdammers, die een rijtjeswoning in hartje Utrecht lijken te kunnen vergeten. ,,Tot anderhalf jaar terug zag je geen voormalig Amsterdammer in Utrecht. Nu komt zeker zes procent van de huizenkopers in Utrecht uit de hoofdstad, een megastijging’’, ziet Arendsen. Hij heeft als makelaar regelmatig te maken met de nieuwe huizenkopers. ,,Als bijvoorbeeld een huis in Utrecht met een vraagprijs van 250.000 euro bijna verkocht is, komt er op het laatst een Amsterdammer tussen die zo 30.000 euro boven de vraagprijs biedt.’’
Stijging
In de regio Utrecht staan momenteel 1100 woningen in de verkoop, terwijl er 64.000 woningzoekenden zijn. ,,Dit jaar stijgen de waarden van huizen in Utrecht met 16 procent. Volgend jaar verwacht ik weer een stijging van 8 procent’’, zegt Arendsen. Woningen worden gemiddeld voor 9.000 euro boven de vraagprijs gekocht, blijkt uit cijfers van Brecheisen.
De Amsterdammers die de hoofdstad verlaten zien Utrecht als interessante uitvalsbasis, zo ziet Rogier Aalders, econoom bij de Rabobank en verantwoordelijk voor het onderzoek. ,,Utrecht is een fantastische stad voor mensen die een gezin willen beginnen. Het is een mooie, centraal gelegen stad. Voor je werk maakt het niet uit om naar het centrum van het land te verhuizen. Niet alle wegen leiden naar Rome, maar alle wegen leiden naar Utrecht.’’
Stelling
De stelling dat hoofdstedelingen Utrechters hun stad uit jagen is volgens makelaar Marcel Arendsen van Brecheisen juist. Deze mensen worden, net als Amsterdammers, ook gedwongen een woning te zoeken in omliggende gemeenten.
,,Vroeger was Leidsche Rijn een no go area onder Utrechters, en ook in Nieuwegein wilde je niet wonen. Nu zie je dat daar de ene na de andere woning wordt verkocht aan iemand uit Utrecht. Zelfs in Culemborg worden huizen tegen Utrechtse prijzen verkocht’’, zegt makelaar Marcel Arendsen van Brecheisen.
Econoom Rogier Aalders van de Rabobank wil hoofdstedelingen die naar Utrecht verhuizen wel waarschuwen. Volgens hem kan het een risico zijn om veel meer geld dan de vraagprijs te betalen. ,,Als de woningmarkt over een aantal jaar weer instort moet nog maar blijken hoeveel je huis echt waard is. Die tienduizenden euro’s die te veel betaald zijn zie je dan niet meer terug.’’
Wachten
Kun je dan beter wachten met het kopen van een huis tot de woningmarkt weer instort? ,,Dat heeft niet veel zin. In Australië roepen ze al twintig jaar dat je moet wachten, maar de woningen stijgen ook al twintig jaar. Datzelfde geldt voor bijvoorbeeld Londen’’, ziet Aalders.
Volgens Aalders kun je in de buurt van Utrecht nog wel degelijk een betaalbare woning kopen. ,,Absoluut. In het oosten van de provincie is de woningmarkt een totaal andere wereld. Eigenlijk wil iedereen gewoon in de Randstad wonen.’’
Stel, een Amsterdammer koopt in 2008 een woning voor 300.000 euro, waarbij hij na tien jaar zelf 50.000 euro heeft afgelost. In 2018 is de waarde van de woning gemiddeld genomen met 35 procent gestegen naar 405.000 euro. Als de Amsterdammer de woning verkoopt, heeft hij een overwaarde van 155.000 euro. De belastingdienst verwacht via de bijleenregeling dat hij die overwaarde niet op een spaarrekening zet, maar als eerste investeert in de aankoop van een nieuwe woning. Voor de rest van het bedrag komt hij in aanmerking voor een hypotheek, waar hij hypotheekrenteaftrek voor krijgt. Door die overwaarde is het voor een hoofdstedeling eenvoudig om 30.000 euro boven de vraagprijs van een woning in Utrecht te bieden.
Bron: AD
